Entre la primera reunión y el día que te dan las llaves pasan, en una vivienda unifamiliar bien gestionada, entre 14 y 22 meses. La obra en sí ocupa menos de la mitad de ese tiempo. El resto es papel.
Esa es la parte que casi nadie cuenta y la que más desespera: se puede tener el proyecto terminado y la financiación aprobada y seguir sin poder poner un ladrillo porque falta un informe sectorial.
El calendario completo, fase por fase
1. Estudio previo y viabilidad · 2 a 4 semanas
Se comprueba qué permite construir el planeamiento en esa parcela concreta: edificabilidad, ocupación, retranqueos, altura, usos. Aquí aparecen las sorpresas caras —una servidumbre, una afección de carretera, una parcela que no es solar— y es muchísimo mejor que aparezcan ahora.
2. Proyecto básico · 4 a 8 semanas
La casa queda definida en distribución, volumen y aspecto. Es el documento con el que se pide la licencia en la mayoría de ayuntamientos.
3. Licencia de obra · 2 a 8 meses
El tramo más variable de todos, y el que decide si la obra empieza en primavera o en invierno. Lo vemos con detalle abajo.
4. Proyecto de ejecución y contratación · 4 a 6 semanas
Se puede solapar con la tramitación de la licencia. Incluye estructura, instalaciones, memoria de calidades definitiva y presupuesto cerrado.
5. Obra · 5 a 10 meses
Para una vivienda unifamiliar de unos 180 m². Con estructura de madera y construcción en seco, el extremo bajo de esa horquilla es alcanzable de verdad; en obra húmeda tradicional, lo normal es la parte alta.
6. Fin de obra, licencia de primera ocupación y suministros · 4 a 10 semanas
Certificado final de obra firmado por la dirección facultativa, declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación y alta de luz y agua. Hasta aquí no se puede habitar legalmente la casa.
La licencia: lo que de verdad hay que saber
Cuánto tarda
El plazo máximo de resolución lo fija cada ordenanza municipal y suele moverse entre uno y tres meses para obra mayor. El plazo real, medido desde que se presenta hasta que se concede, casi nunca es ese: entre requerimientos de subsanación, informes sectoriales (carreteras, patrimonio, confederación hidrográfica, aviación civil) y las colas del propio ayuntamiento, lo habitual son de tres a seis meses, y en municipios pequeños con poco personal técnico puede irse más.
El silencio administrativo no te salva
Es la confusión más cara que existe en esto. Aunque la ley general de procedimiento administrativo establezca el silencio positivo como regla, en urbanismo no se aplica: la ley estatal del suelo dice expresamente que en ningún caso podrán adquirirse por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística. Es decir: si no te contestan, no tienes licencia. Construir "amparado en el silencio" es construir sin licencia.
Declaración responsable: no para esto
Muchas comunidades autónomas han sustituido la licencia por declaración responsable para obras menores, cambios de uso o actividades. La obra nueva de vivienda sigue exigiendo licencia en la práctica totalidad del territorio. Si alguien ofrece empezar sin ella, el problema no es suyo: la responsabilidad de una obra ilegal recae sobre el propietario.
Qué acelera el trámite
- Presentar el expediente completo a la primera: un requerimiento de subsanación añade de seis a diez semanas.
- Resolver antes los informes sectoriales que se vean venir en el estudio de viabilidad.
- Tener el proyecto visado o, donde no sea obligatorio, revisado por el colegio profesional.
- Preguntar en el ayuntamiento antes de entrar el expediente. Media hora en la oficina técnica ahorra un mes.
Por qué la construcción en seco acorta la obra
No es magia ni marketing, son tres razones físicas:
No hay tiempos de secado. Una estructura de hormigón necesita semanas de fraguado y curado antes de seguir. La madera llega a obra con su humedad de equilibrio y se monta.
La preparación y la obra avanzan a la vez. Mientras se hace la cimentación, la madera se está cortando y numerando. Esas semanas no se suman, se solapan.
Menos oficios cruzados y menos imprevistos. Las piezas llegan cortadas a medida y numeradas. No hay replanteos, ni roturas para pasar instalaciones, ni los tres días de parón que supone una lluvia a destiempo.
El resultado medido en el sector es una reducción de plazo de obra de entre el 30 % y el 50 % frente a la construcción húmeda tradicional. Lo que no acorta —conviene decirlo— es la licencia: ahí todos estamos en la misma cola.
Lo que de verdad retrasa una obra
Por orden de frecuencia: cambios de criterio del cliente a mitad de obra, un proyecto incompleto que obliga a decidir sobre la marcha, suministros con plazo largo pedidos tarde (carpinterías, aerotermia, cerámica especial), y presupuestos cerrados en falso que acaban en modificados. Ninguno de los cuatro es un problema técnico: los cuatro son problemas de planificación.
Preguntas frecuentes
¿Se puede empezar la obra sin licencia?
No. Sin licencia concedida no hay inicio legal de obra, y el silencio administrativo no la sustituye en urbanismo. Las consecuencias —paralización, multa y en casos extremos demolición— recaen sobre la propiedad.
¿Cuánto dura solo la obra de una casa de madera?
Entre cinco y ocho meses para una vivienda de unos 180 m², contando desde el replanteo hasta la entrega, si el proyecto está cerrado y las decisiones tomadas antes de empezar.
¿Puedo tramitar la licencia mientras se hace el proyecto de ejecución?
Sí, y es lo recomendable. La licencia se pide con el proyecto básico; el de ejecución se desarrolla en paralelo y se aporta antes del inicio de obra.
¿Qué pasa si caduca la licencia?
Las licencias tienen plazo de inicio y de finalización, habitualmente de seis meses y tres años. Se pueden prorrogar, pero hay que pedirlo antes de que venzan: una licencia caducada obliga a repetir el trámite entero.
Cómo lo planteamos nosotros
En la primera reunión ponemos fechas reales en un calendario, no un "unos meses". Y la hoja de ruta de las siete fases está publicada en cómo trabajamos, con lo que ocurre en cada una y quién responde de qué. Si tienes parcela, escríbenos o agenda una cita y te damos el calendario de tu caso concreto.
