La respuesta corta: en 2026, una vivienda unifamiliar de obra nueva llave en mano se mueve en España entre 1.500 y 2.500 € por metro cuadrado construido, impuestos aparte. Para una casa de 180 m² —la media española real está en 189,9 m², según los datos de visado del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos— eso son entre 270.000 y 450.000 €.
La respuesta larga es la que importa, porque ese número no significa nada hasta que se sabe qué incluye. Dos presupuestos con el mismo precio por metro cuadrado pueden llevar dentro cosas muy distintas, y la diferencia no aparece hasta que la obra está empezada.
Qué entra en el precio por metro cuadrado
Hay tres cifras que se confunden continuamente y conviene separar antes de comparar nada:
- Presupuesto de ejecución material (PEM). Lo que cuestan materiales y mano de obra. Es la cifra que se usa para calcular las tasas municipales y los honorarios, no lo que paga el cliente. Los colegios de arquitectos publican módulos de referencia para calcularlo: en 2025, el Colegio Oficial de Arquitectos de Granada fijó su módulo base en 660 €/m².
- Presupuesto de contrata. El PEM más gastos generales y beneficio industrial de la constructora. Suele estar un 19 % por encima del PEM.
- Coste final para quien construye. Lo anterior más el IVA, el solar, el proyecto, la licencia y todo lo que no es obra. Es el único número que sirve para decidir.
Cuando alguien dice "a 1.200 el metro", casi siempre está hablando de la primera cifra. Y la primera cifra no incluye ni el 10 % de IVA.
Las nueve partidas de un presupuesto real
1. El solar
Entre el 15 % y el 40 % del total según la provincia. Fuera del precio de compra quedan el ITP o el IVA, la notaría, el registro y —esto se olvida siempre— lo que cueste dejarlo en condiciones: desbroce, movimiento de tierras, muros de contención si hay pendiente, acometidas si no llegan a pie de parcela.
2. Estudio geotécnico y topográfico
De 900 a 2.500 €. Es obligatorio y condiciona la cimentación, que es donde más dinero se puede perder por decidir a ciegas.
3. Proyecto y dirección facultativa
Entre el 8 % y el 12 % del PEM, repartido entre arquitecto, arquitecto técnico e ingenierías. Incluye proyecto básico, proyecto de ejecución, dirección de obra y coordinación de seguridad y salud.
4. Licencia de obra e ICIO
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras lo regula la ley de haciendas locales y cada ayuntamiento fija su tipo, con un máximo legal del 4 % sobre el presupuesto de ejecución material. A eso se suma la tasa urbanística municipal, habitualmente entre el 0,5 % y el 2 %.
5. La obra
El grueso. Cimentación, estructura, envolvente, cubierta, carpinterías, instalaciones, acabados. Aquí es donde un presupuesto se gana o se pierde, y donde más se nota si la memoria de calidades está escrita con nombres y modelos o con adjetivos.
6. Instalaciones y equipamiento
Aerotermia, ventilación de doble flujo, suelo radiante, fotovoltaica, domótica. No son extras decorativos: el Código Técnico obliga a una parte de ellos y condicionan la factura de los próximos treinta años.
7. Acometidas y licencia de primera ocupación
Agua, luz, saneamiento, telecomunicaciones. Entre 3.000 y 10.000 € según la distancia a las redes. Después, el certificado de fin de obra, la licencia de primera ocupación y el alta de suministros.
8. Impuestos
IVA del 10 % sobre la ejecución de obra en vivienda, por la Ley 37/1992. El 21 % se aplica a honorarios profesionales. Un error común: presupuestar la casa sin IVA y descubrir 35.000 € de más a mitad de obra.
9. Seguros y garantías
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga al seguro decenal para edificios destinados a vivienda, que cubre diez años los daños estructurales. La misma ley fija además tres años para los defectos que afecten a la habitabilidad y uno para los de acabado.
Un ejemplo con números
Casa de 180 m² en dos plantas, calidad media-alta, parcela ya urbanizada y con pendiente leve:
- Obra llave en mano a 1.900 €/m²: 342.000 €
- IVA 10 % de la obra: 34.200 €
- Proyecto y dirección (10 % del PEM): 28.700 € más IVA
- Geotécnico y topográfico: 1.800 €
- Licencia e ICIO (3,5 % + 1 %): 12.900 €
- Acometidas: 6.000 €
Total sin solar: en torno a 432.000 €, es decir, unos 2.400 €/m² reales. Esa es la cifra con la que hay que ir al banco, no los 1.900 del titular.
Lo que casi ningún presupuesto incluye
Y conviene preguntarlo por escrito antes de firmar: urbanización exterior y jardín, piscina, vallado, cocina completa, armarios, mobiliario fijo, aerotermia o fotovoltaica si no vienen nombradas, y las revisiones de proyecto si el ayuntamiento pide cambios.
Por qué construir en seco cambia la ecuación
Un sistema de estructura de madera y construcción en seco no es necesariamente más barato por metro cuadrado, pero sí es más predecible, que a efectos de presupuesto acaba siendo lo mismo. Las piezas llegan cortadas a medida, no se replantean sobre la marcha; no hay semanas de secado entre fases; y la envolvente alcanza de serie valores de aislamiento que en obra húmeda exigen partidas adicionales. Menos imprevistos significa menos modificados, y los modificados son la vía habitual por la que una obra se va de precio.
Preguntas frecuentes
¿Es más barato construir que comprar?
Depende de la provincia. Donde el suelo es asequible, construir sale rentable y además se obtiene una vivienda a medida y con la eficiencia energética actual. En zonas de suelo caro, la diferencia se come la ventaja.
¿Cuánto hay que tener ahorrado?
La financiación de autopromoción suele cubrir en torno al 80 % del coste de ejecución, se entrega por certificaciones de obra y exige tener el solar en propiedad y libre de cargas. Conviene contar con el solar más un 20-25 % del presupuesto en liquidez.
¿Cuánto cuesta construir una casa de madera?
El mismo rango que una vivienda convencional de calidad equivalente: entre 1.500 y 2.500 €/m². Lo que cambia no es tanto el precio como el plazo y el comportamiento energético del edificio terminado.
¿El precio incluye la cocina y los armarios?
En nuestro caso sí, y está escrito pieza por pieza en la memoria de calidades. Es la primera comprobación que recomendamos hacer en cualquier oferta: si una partida no tiene marca y modelo, no está presupuestada.
Qué hacer ahora
Si tienes una parcela o estás a punto de comprarla, lo más útil no es pedir tres presupuestos: es pedir que los tres estén medidos sobre el mismo alcance. Nosotros lo hacemos en la primera reunión, sobre la parcela concreta y con las partidas enumeradas. Puedes ver cómo trabajamos o escribirnos y te damos una horquilla realista antes de que gastes un euro en proyecto.
